Prix et budget d’une construction de maison à Nice

Pourquoi aucun prix au mètre carré ne veut rien dire ici

Le prix d’une construction de maison se lit dans la parcelle : deux villas identiques, l’une sur un terrain plat de Saint-Laurent-du-Var, l’autre sur un coteau de Levens, n’ont pas le même coût. La différence ne se lit pas dans le plan : elle se lit dans les fondations, les terrassements, les soutènements et l’accès de chantier.

Un prix affiché au mètre carré ne peut donc servir qu’à un tri très grossier. Toute estimation utile passe par une visite du terrain.

Les postes que l’on découvre trop tard

La viabilisation du terrain, quand elle n’est pas faite : eau, électricité, assainissement, télécom. Sur une parcelle isolée de l’arrière-pays, le linéaire de raccordement pèse.

L’assainissement non collectif quand le réseau n’arrive pas, l’étude de sol quand l’aléa argiles est fort, les murs de soutènement quand la pente l’impose, et les aménagements extérieurs, presque toujours hors contrat.

Deux lignes fiscales s’y ajoutent, et elles arrivent longtemps après le permis : la taxe d’aménagement, dont les taux sont votés par la commune et le département, et la redevance d’archéologie préventive. Les annexes closes, la piscine et le stationnement couvert entrent dans l’assiette. Rien de tout cela ne figure dans un contrat de construction. Ce sont ces lignes-là, et non le second œuvre, qui font dérailler un budget.

Le terrain à bâtir, en amont de tout

Sur l’aire niçoise, le foncier constructible est rare et cher, et sa qualité varie énormément à quelques centaines de mètres près. Une parcelle bon marché sur laquelle il faut soutenir, terrasser et raccorder revient souvent plus cher qu’une parcelle mieux placée.

C’est pour cette raison qu’il vaut mieux faire regarder un terrain par un constructeur avant de signer que de chercher une entreprise après. L’ordre des opérations change le budget final.